неділя, 24 травня 2015 р.

Як управляти багатоквартирним будинком? (нормативно правова база)

Займаючись консультативно-просвітницькою роботою, представники громадської ініціативи «Активна громада» помітили, що мешканці багатоповерхових будинків неготові, не вміють і не хочуть  господарювати і управляти своєю власністю. Люди не дбають про своє майно і чомусь думають, що їхню роботу повинні робити за них.
Суть цієї проблеми у тому, що люди не знають законодавства і, вступаючи у права власності квартирою (чи то приватизація на початку незалежності, чи то купівля квартири сьогодні), вони вступають у права власності квартирою у відриві від будинків, як цілісних майнових комплексів. Це колізія нашого законодавства, яку потрібно вирішувати негайно. Адже вступаючи у права власності квартирою, людина повинна вступати у права власності не просто ізольованою квартирою, а часткою єдиного майнового комплексу будинку (яка включає у себе всі будинкові та прибудинкові комунікації та землю). В українському законодавстві у ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України вказано, що:  «власникам квартири у дво - або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку». На жаль, ця норма залишається ще недостатньо врегульованою і взагалі неосмислено людьми.
Тут є проблема невизначеності майнових прав, яка і породила всю цю невизначеність та безгосподарність.
  Для прикладу візьмемо багатоквартирний будинок. Такі будинки не обліковуються як цілісні майнові комплекси – хоча в дійсності це саме так;щодо них не визначаються чітко частки кожного співвласника. Земельні ділянки, на яких розташовані ці будівлі, не виділені в натурі та не розмежовані. Такі майнові права, як володіння та користування, фактично не реєструються взагалі.
Такою невизначеністю користуються органи місцевого самоврядування по всій Україні. Вони масово присвоюють собі майнові права, що належать громадянам, оголошуючи своїми рішеннями багатоквартирні будинки "комунальною власністю".
Це є прямим порушенням Рішень КС від 02.03.2004 р. і від 09.11.2011 р. та ч. 2 ст. 382 ЦК України. Згідно з ними, будинки та допоміжні приміщення є спільною власністю всіх власників квартир та інших приміщень в цих будинках, незалежно від підстав набуття прав власності.
Але крім того, що це є фактично незаконним привласненням, є й інша проблема. Органи місцевого самоврядування об'єктивно неспроможні ефективно керувати таким майном. І, на відміну від власників, вони не зацікавлені в утриманні будинків та інфраструктури у належному стані.
Поняття "колективна приватна власність", або співвласність, яке є одним з ключових в цивільному праві будь-якої держави, відсутнє в Цивільному Кодексі України як таке.

Також в українському праві є такий нонсенс, як "подвійна" та "потрійна" власність на один і той самий об'єкт, або його частини. Зокрема, до такої ситуації призводять взаємовиключні норми, які містяться в Цивільному кодексі України.
Так, згідно ч.1 ст. 384 ЦКУ, будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом (ЖБК), є його власністю (як юридичної особи). Згідно ж ч. 3 цієї ж статті, у разі викупу квартири в такому будинку член ЖБК стає її власником. А згідно ч.2 ст. 382, всі складові будь-якого будинку, в тому числі і того, який належить ЖБК, окрім житлових та нежитлових приміщень – належать на праві спільної сумісної власності саме власникам цих приміщень.
Також є багато будинків, забудовники яких оформили на себе права власності на ці будинки як на цілісні майнові комплекси. Згодом вони розпродали квартири та нежитлові приміщення в цих будинках, не анулювавши свої правовстановлюючі документи на весь будинок.
Створення інституцій для управління колективною приватною власністю як юридичних осіб особливої правової природи (ОСББ, кондомініумів, квартирних товариств, кооперативів, тощо) не є обов'язковим навіть за наявності значної кількості співвласників. Ухвалення легітимних колективних рішень без інституціалізації можливе лише консенсусом, тобто одноголосно (ст.ст. 358 та 369 ЦКУ) , що є об'єктивно неможливим. Наслідком цього є те, що практично 100% організацій, що обслуговують багатоквартирні будинки (комунальні та приватні ЖЕКи) – роблять це без будь-яких правових підстав.
Така законодавча неврегульованість спричиняє не розв'язувану плутанину щодо майнових прав, системно перешкоджає чіткому встановленню прав та обов'язків щодо управління, обслуговування та розпорядження будинками, що практично унеможливлює розв'язання проблем ЖКГ.

Але ця законодавча абсурдність існує головним чином тому, що люди не задаються питаннями права власності, люди не хочуть думати про свій будинок, як про цілісний майновий комплекс, який належить їм і тільки вони несуть за нього відповідальність. 

Немає коментарів:

Дописати коментар